Chi vive a Lugano o Zurigo e valuta Milano pensa subito a una città “impossibile”. I titoli dei giornali parlano di affitti folli e prezzi inaccessibili. La realtà dei numeri racconta altro. Milano costa, sì. Ma quanto esattamente? E rispetto a cosa?
Milano in 30 secondi: i numeri che contano
- Prezzo medio febbraio 2026: 5.167 €/m² (appartamenti 5.180 €/m², case 4.788 €/m²)
- Case: +6,5% ultimo anno, appartamenti: +0,8%
- Centro storico: oltre 11.000 €/m²; periferia: circa 3.100 €/m²
- Affitto medio: 22 €/m²/mese (meno della metà di Zurigo)
Contenuto di questo dossier
Milano 2026: i numeri reali del mercato immobiliare
5.167 €/m²
Prezzo medio immobili a Milano, febbraio 2026
Questa è la cifra di partenza. Ma attenzione: è una media. Nasconde differenze enormi tra zone e tipologie. Gli appartamenti si attestano sui 5.180 €/m², mentre le case indipendenti scendono a 4.788 €/m². La vera sorpresa? Secondo i dati Immobiliare.it di gennaio 2026, il prezzo medio richiesto raggiunge addirittura 5.615 €/m², con un incremento del 3,58% annuo.
Il divario tra zone è brutale. Centro storico: 11.168 €/m². Zona Bisceglie-Baggio: 3.142 €/m². Parliamo di un rapporto quasi 4 a 1. È come se fossero due città diverse.
Sull’evoluzione annua, i dati raccontano storie opposte. Le case hanno registrato un balzo del +6,5% negli ultimi 12 mesi. Gli appartamenti? Appena +0,8%. Chi cerca spazio sta pagando il premium della domanda post-pandemia. Su quattro anni, però, la tendenza si inverte: appartamenti +7,7%, case +3,1%.
Nella mia esperienza di analisi del mercato milanese per clienti che valutano un trasferimento, l’errore più frequente è confrontare solo il prezzo d’acquisto al m². Chi si ferma a questo dato rischia di sottostimare i costi reali del 15-25%, dimenticando spese condominiali (a Milano mediamente 150-300€/mese per un trilocale), IMU e utenze. Questo vale in particolare per le zone centrali dove i costi accessori incidono maggiormente.
Milano vs altre metropoli: il confronto che non vi aspettate
Confrontare Milano con altre città senza una griglia comune è inutile. Ecco un quadro sintetico che mette in relazione prezzi di acquisto, affitti e dinamiche di mercato per le principali metropoli italiane ed europee.
| Città | €/m² acquisto | Affitto medio bilocale | Variazione annua |
|---|---|---|---|
| Milano | 5.167-5.615 € | 1.300-1.600 € | +3,6% |
| Roma | 3.200-3.800 € | 1.000-1.400 € | +2,5% |
| Firenze | 4.100-4.500 € | 1.100-1.400 € | +6,8% |
| Zurigo | 12.000-15.000 CHF | 2.800-3.500 CHF | +4,2% |
| Monaco (DE) | 9.500-11.000 € | 1.800-2.200 € | +5,1% |
Milano-Roma: chi vince davvero?
Milano è più cara di Roma. Punto. Ma di quanto? La differenza sui prezzi d’acquisto si aggira sul 40-50%. Per gli affitti, il divario si riduce al 20-30%. Un bilocale in zona semicentrale a Roma costa circa 1.100-1.200€/mese; a Milano, 1.400-1.500€.
C’è un però. Milano offre stipendi mediamente più alti del 15-20% rispetto alla capitale. Il rapporto reddito/costo abitativo non è così sbilanciato come appare guardando solo i prezzi.
Nord vs Sud Italia: le sorprese
Firenze sorprende. Secondo le previsioni di Associati Re per il 2026, il capoluogo toscano registra una crescita del +6,8% annuo, superiore a Milano. Bologna segue a ruota con +5,2%. Napoli resta più accessibile (2.400-2.800 €/m²) ma con rendimenti locativi interessanti.
Il Nord Italia genera il 57% del fatturato immobiliare nazionale: 65,5 miliardi di euro secondo il Rapporto OMI 2025. Milano da sola rappresenta una fetta consistente di questo volume.
E rispetto a Zurigo o Monaco?
Per chi arriva dalla Svizzera, Milano è quasi un affare. Gli indici Eurostat HPI Q3 2025 mostrano un aumento dei prezzi nell’area euro del +5,1% annuo. Ma in termini assoluti, Zurigo viaggia su livelli doppi o tripli rispetto a Milano.
Un bilocale a Zurigo costa 2.800-3.500 CHF/mese. Lo stesso a Milano, in zona equivalente, 1.400-1.600€. Differenza: il 50% in meno. E non parliamo di periferia degradata, ma di quartieri come Isola o Città Studi.
Sì, Milano costa. Ma costa la metà di Zurigo. Questa è la prospettiva che spesso manca nel dibattito.
Valutare il vero costo con RealAdvisor: dati, non supposizioni
Il problema non è sapere che Milano costa. È sapere se quel bilocale in zona Navigli a 420.000€ è un prezzo giusto o gonfiato. Senza dati aggiornati e specifici per via, si naviga a vista. RealAdvisor offre una risposta concreta a questo problema.
Come funziona la valutazione istantanea RealAdvisor
La piattaforma utilizza l’intelligenza artificiale per analizzare dati reali di mercato e transazioni recenti. Il processo: inserite l’indirizzo, l’IA incrocia i dati disponibili, ricevete una stima in 3 minuti. Gratuita, senza impegno.
La forza di RealAdvisor sta nei dati granulari. Non medie cittadine generiche, ma prezzi per singola via, con storico su 4 anni. Volete sapere quanto costa al m² via Tortona rispetto a via Savona? C’è. Volete vedere l’andamento degli ultimi anni in zona Porta Romana? C’è.
Per chi valuta un trasferimento o un investimento, questo significa negoziare con numeri alla mano. Se il venditore chiede 6.000€/m² in una zona dove la media è 5.200€, avete un argomento. RealAdvisor fornisce anche un ranking delle agenzie immobiliari locali con note, recensioni e numero di transazioni. Trasparenza che nel mercato italiano non è scontata.
Dove vivere a Milano senza svenarvi: le zone da considerare
Parliamo di zone concrete. Non teorie, non liste infinite di quartieri. Ecco una guida decisionale basata sul vostro budget e le vostre priorità.
Trovate la vostra zona ideale a Milano in base al budget
-
Budget affitto inferiore a 1.300€/mese:
Guardate Bicocca, Bovisa, Lambrate. Ottimi collegamenti metro, prezzi al m² tra 3.500-4.200€. Affitti bilocale: 900-1.200€.
-
Budget 1.300-2.000€/mese:
Città Studi, Isola, NoLo (North of Loreto). Zone in forte crescita, ben servite. Prezzi: 4.500-5.500€/m². Precotto-Turro ha registrato +8,7% annuo.
-
Budget superiore a 2.000€/mese:
Brera, Navigli, Porta Venezia. Centro o semicentro, prezzi 7.000-11.000€/m². Affitti oltre 2.200€ per bilocali di qualità.
-
Priorità spazi verdi e famiglie:
Zona Parco Sempione, Città Studi (vicino Orto Botanico), QT8. Compromesso tra verde, servizi e accessibilità prezzi.
Il caso di Marco: da Lugano a Milano con budget controllato
Ho seguito Marco, 38 anni, professionista IT di Lugano, nella sua valutazione di trasferimento a Milano per lavoro. Convinto che Milano fosse “impossibile” dopo aver visto solo annunci in centro, aveva fissato un budget di 1.800€/mese che sembrava insufficiente. Analizzando insieme zone come Città Studi e Bicocca, ha trovato bilocali a 1.200-1.400€ con ottimi collegamenti verso il centro. Ha risparmiato 400€/mese rispetto alle sue previsioni iniziali.
Per chi considera l’acquisto come investimento, vale la pena approfondire i criteri per un investimento locativo prima di procedere. Le dinamiche milanesi sono specifiche: rendimenti lordi del 4-5% in periferia, 2-3% in centro.
Secondo le proiezioni MiTomorrow per Milano 2026, i prezzi medi dovrebbero passare da 5.585€/m² a 5.697€/m² entro fine anno. Gli affitti cresceranno da 22,60 a 23,70€/m². Chi cerca, è il momento di agire prima degli aumenti previsti.
Le vostre domande sui costi immobiliari a Milano
Quanto costa in media un bilocale in affitto a Milano nel 2026?
Un bilocale a Milano costa tra 1.100€ e 1.800€/mese, a seconda della zona. In periferia (Bicocca, Baggio): 900-1.200€. In semicentro (Città Studi, Isola): 1.300-1.600€. In centro (Brera, Navigli): oltre 1.800€. L’affitto medio al m² è di 22,32€/mese secondo Immobiliare.it.
Milano è più cara di Roma per gli immobili?
Sì, Milano è più cara di Roma del 40-50% sui prezzi d’acquisto. Milano: 5.167-5.615€/m². Roma: 3.200-3.800€/m². Per gli affitti, il divario si riduce al 20-30%. Tuttavia, gli stipendi milanesi sono mediamente più alti del 15-20%, il che riequilibra parzialmente il rapporto.
Quali sono i quartieri più economici di Milano?
Le zone più accessibili sono Bisceglie-Baggio (circa 3.142€/m²), Quarto Oggiaro, Gratosoglio e alcune parti di Bovisa. Bicocca e Lambrate offrono un buon compromesso tra prezzo (3.500-4.200€/m²) e qualità dei collegamenti. Il centro storico supera gli 11.000€/m².
Come sono evoluti i prezzi a Milano negli ultimi 4 anni?
Su quattro anni, gli appartamenti hanno registrato +7,7%, le case +3,1%. Nell’ultimo anno: case +6,5%, appartamenti +0,8%. La domanda di spazi più ampi post-pandemia ha accelerato il segmento case. Precotto-Turro ha visto la crescita più forte: +8,7% annuo.
Conviene comprare o affittare a Milano?
Dipende dall’orizzonte temporale. Con un soggiorno previsto inferiore a 5 anni, l’affitto è spesso più vantaggioso considerando costi di transazione (notaio, agenzia, tasse). Oltre i 7-10 anni, l’acquisto diventa competitivo. Il rendimento locativo lordo a Milano è del 3-5%, inferiore ad altre città italiane. Per decidere, usate strumenti come RealAdvisor per confrontare i numeri del vostro caso specifico.
Il prossimo passo per voi
Milano costa. Costa meno di Zurigo. Costa più di Roma. Ma i numeri da soli non bastano. La domanda vera è: quanto costa quel specifico immobile che state valutando?
Prima di decidere: verifiche essenziali
-
Ottenete una valutazione specifica per via e tipologia (non medie cittadine) -
Aggiungete i costi accessori al prezzo: spese condominiali, IMU, TARI (+15-25%) -
Verificate l’andamento dei prezzi nella zona specifica su 2-4 anni -
Confrontate almeno 3 immobili comparabili prima di fare un’offerta
Quale zona di Milano corrisponde al vostro equilibrio tra budget e qualità della vita? I dati esistono. Sta a voi usarli.
Precisazioni sui dati di mercato 2026
- I prezzi indicati sono medie di mercato e possono variare significativamente per zona, piano, stato dell’immobile
- I dati comparativi si riferiscono a gennaio-febbraio 2026 e sono soggetti a variazioni mensili
- Ogni decisione di acquisto o affitto richiede una valutazione specifica dell’immobile
Rischi da considerare: Rischio di sopravvalutazione se ci si basa solo sulle medie senza verificare lo specifico immobile. Rischio di decisione affrettata in un mercato in evoluzione (+6,5% annuo per le case).
Per decisioni patrimoniali specifiche, consultate un agente immobiliare qualificato o un valutatore certificato.